Kanzleiumbau in Appenweier: Innenausbau bei laufendem Betrieb

Eine Kanzlei kann ihren Betrieb nicht für sieben Monate schließen. Mandanten kommen weiter zur Tür herein, Fristen laufen weiter, Telefonate müssen geführt werden. Genau dieser Umstand entscheidet über den Zuschnitt eines Umbaus: Nicht die Frage, was gebaut wird, sondern in welcher Reihenfolge und mit welcher Trennung zwischen Baustelle und Arbeitsplatz.

Für das Erdgeschoss eines Kanzleigebäudes in Appenweier hat Heinrich Schmid Offenburg den kompletten Innenausbau übernommen. Trockenbau, Akustikdecken, Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten liefen in einem Auftrag. Die Ausführung dauerte von Januar bis August 2026 und lief in zwei Bauabschnitten. Der Kanzleibetrieb lief durchgehend weiter.

Vier Abteilungen des Standorts Offenburg arbeiteten dafür Hand in Hand. Philipp Decker führte das Projekt, Etem Karakus verantwortete Trockenbau und Brandschutz, Wilhelm Donhauser die Malerarbeiten, Sonja God die Bodenbelagsarbeiten. Stefanie Cioffi koordinierte Materialabrufe und Kundenabstimmung über die gesamte Bauzeit.

Das Erdgeschoss wurde neu zugeschnitten. Der Bestand musste dafür vollständig zurückgebaut werden, bevor der erste neue Quadratmeter entstehen konnte. Dabei wurden über 370 m² Bestandsdecke demontiert, fast 290 m² Altbelag maschinell entfernt und 110 m Sockelleisten ausgebaut.

Die Trockenbauarbeiten verantwortete Etem Karakus, Projektleiter Innenausbau und Brandschutz und Brandschutzfachkraft nach EIPOS. Ausgeführt wurden 123 m² nichttragende Trennwände in Metallständerbauweise nach DIN 4103-1, beidseitig doppelt beplankt und mit Mineralwolle gedämmt. Bewertetes Schalldämm-Maß 52 dB, Feuerwiderstandsklasse F30. In einer Kanzlei ist der Schallschutz zwischen Besprechungsräumen und Arbeitsräumen keine Komfortfrage, sondern eine Anforderung an die Vertraulichkeit.

Über den raumhohen Glaswänden und den Systemtrennwänden entstanden auf gut 82 m Deckenschotts im Deckenhohlraum. Ohne diese Abschottung läuft Schall über den Hohlraum an der Trennwand vorbei. Die Wand hält dann ihre 52 dB auf dem Papier, aber nicht im Raum. Mehr zu unseren Leistungen im Trockenbau und im Brandschutz.

Nach dem Rückbau entstanden auf nahezu derselben Fläche zwei neue Deckensysteme für unterschiedliche Nutzungsbereiche.

Im Bürotrakt wurde auf fast 290 m² eine abgehängte Rasterdecke mit Mineraldeckenplatten im Format 625 × 625 mm eingebaut, ausgeführt mit Akustikplatten mit Mineralwollekern und Akustikvlies. Sichtbares Montagesystem, revisionierbar, Brandverhalten A2-s1,d0 nach DIN EN 13501-1.

Im Empfangsbereich und in den Besprechungsräumen kam ein anderes System zum Einsatz: Über 86 m² Akustiklochdecke Knauf Cleaneo UFF 10/16/22 R mit Luftreinigungseffekt. Die Platte trägt eine unregelmäßige Streulochung mit drei Lochdurchmessern, rückseitig kaschiert mit schwarzem Akustikvlies. Die Fugen sind gespachtelt, die Kanten werkseitig grundiert. Die Decke erscheint als durchgehende Fläche, über die das Lochbild plattenübergreifend läuft.

Damit das Lochbild ruhig weiterläuft, mussten sämtliche Zuschnitte an den Wandkanten und 38 Deckenaussparungen für Leuchten, Lüftungsauslässe und Melder exakt ausgerichtet werden. Diese Arbeit lag beim Trockenbauteam um Etem Karakus.

Über 71 m Deckenfries und gut 32 m vorgefertigte Gipskartonformteile mit dreifacher V-Fräsung bilden die Deckenlichtlinien. Der Wandanschluss der Lochdecke wurde auf über 8 m als Schattenfuge für ein umlaufendes Lichtband ausgeführt. Die Fuge trennt Decke und Wand optisch und nimmt das indirekte Licht auf. Bei dieser Detaillösung würde jede Unebenheit im Streiflicht sichtbar.

Die Malerarbeiten führte das Team von Wilhelm Donhauser aus, Teamleiter Maler. Rund 460 m² Wandfläche wurden von nicht tragfähigen Altanstrichen befreit, grundiert und mit einer emissionsminimierten Dispersionsfarbe der Nassabriebklasse 2 beschichtet. Im Eingangsbereich und im Repräsentationsbereich kamen zuvor über 400 m² schwerentflammbares Malervlies auf die Wand. Das Vlies ist rissüberbrückend, dimensionsstabil und schadstoffgeprüft nach OEKO-TEX® STANDARD 100. Fast 700 laufende Meter Anschlussfugen wurden mit überstreichbarem Acryldichtstoff geschlossen. Ergänzend führten unsere Stuckateure Ausbesserungsarbeiten am Bestandsputz aus. Mehr dazu unter Stuck- und Putzarbeiten.

Die Bodenbelagsarbeiten verantwortete Sonja God, Malermeisterin und Teamleiterin Bodenbeläge und Parkett. Die Arbeit lag dabei überwiegend im Untergrund. Die gesamte Bodenfläche von rund 290 m² wurde in mehreren Arbeitsgängen vorbereitet. Alte Klebstoffreste und Spachtelreste wurden abgefräst, die Estrichfläche maschinell geschliffen und abgesaugt, Estrichrisse auf über 76 m erweitert und mit Epoxidharz kraftschlüssig geschlossen. Danach folgten Vorstrich, Spachtelung zum Porenverschluss und erneutes Anschleifen.

Erst danach kam der Belag: Fast 290 m² Kugelgarn, vollflächig verklebt, dazu 110 m Sockelleisten und eine Belagstrennschiene zum angrenzenden Feinsteinzeug. Kugelgarn ist ein textiler Belag mit hoher Trittschalldämmung. In Verbindung mit den Akustikdecken ergibt das ein durchgängiges Raumakustikkonzept vom Boden bis zur Decke. Mehr dazu unter Parkettleger und Bodenleger.

+  Zwei Bauabschnitte statt Betriebsschließung: Die Kanzlei blieb durchgehend arbeitsfähig, weil jeweils nur ein Gebäudeteil Baustelle war.

+  Vollständiger Rückbau vor Neuaufbau: Über 370 m² Bestandsdecke und fast 290 m² Altbelag wurden entfernt, bevor der neue Ausbau begann.

+  Getrennte Deckensysteme nach Nutzung: Revisionierbare Rasterdecke im Bürotrakt, fugenlose Akustikdesigndecke im Empfangsbereich.

+  Durchgängiges Akustikkonzept: F30-Trennwände mit 52 dB, Deckenschotts über den Glaswänden, Akustikdecken und Kugelgarnboden greifen ineinander.

+  Vier Gewerke, ein Projektteam: Trockenbau, Maler, Stuckateure und Boden von Heinrich Schmid Offenburg, geführt von einem Ansprechpartner mit festen Abteilungsleitern je Gewerk.

Rund 15 Monate vor Beginn des Innenausbaus hatte Heinrich Schmid Offenburg bereits die Fassade desselben Gebäudes saniert. Das Gebäude verbindet drei Untergründe mit unterschiedlichem Verhalten: Mineralischen Putz im Sockelbereich und in den Brüstungen, eine neue, unbehandelte Holzverkleidung im Obergeschoss und Holzfenster mit tragfähiger Altbeschichtung. Für jeden dieser Untergründe kam ein eigener Beschichtungsaufbau zum Einsatz.

Über 160 m² Putzfläche wurden mit dem Hochdruckreiniger von losen Bestandteilen befreit, mit einer siloxanvergüteten Universalgrundierung vorbereitet und mit einer Siliconharzfarbe mit verkapselter Filmkonservierung beschichtet. Bei einem Gebäude mit umlaufender Grünfläche und dichter Bepflanzung an der Nordseite ist das ein sinnvoller Schutz gegen Algenbefall und Pilzbefall der Beschichtung. Der Sockel wurde farblich abgesetzt, die Fensterlaibungen ebenfalls beschichtet.

Über 100 m² Fassadenverkleidung und 100 m² Dachuntersicht erhielten ein wasserverdünnbares Jotun System. Die Flächen wurden angeschliffen und gesäubert, danach folgten ein Grundanstrich mit Sperrgrundierung gegen austretende Holzinhaltsstoffe sowie Zwischenanstrich und Schlussanstrich seidenmatt. Die Dachuntersicht ist dabei die anspruchsvollste Fläche am Gebäude. Sie wird über Kopf gearbeitet, liegt im Wetterschatten und schließt an Lüftungsprofile an.

Rund 147 m² Fensterfläche wurden auf tragfähiges Holz zurückgearbeitet, grundiert und mit einem ventilierenden Alkydharzsystem schlussbeschichtet. Ventilierend heißt: Der Anstrich lässt Feuchtigkeit aus dem Holz entweichen, statt sie einzuschließen. Bei Holzfenstern beeinflusst das die Standzeit der Beschichtung erheblich. In Summe über 500 m² Außenfläche, ausgeführt von Juni bis Oktober 2024.

Für den Innenausbau entschied sich derselbe Auftraggeber erneut für Heinrich Schmid, diesmal für einen deutlich umfangreicheren Auftrag. Er konnte dabei auf denselben Betrieb und einen zentralen Ansprechpartner setzen. Über 120 eigene Fachhandwerker und 12 Handwerksmeister arbeiten am Standort Offenburg in festen Teams. Das Team, das die Fassade ausgeführt hat, gehört zum selben Betrieb wie das Team des Innenausbaus.

Beim Innenausbau lief die gesamte Koordination über Philipp Decker. Ein Ansprechpartner für vier Gewerke, über beide Bauabschnitte und sieben Monate hinweg. Dahinter standen feste Verantwortliche je Gewerk: Etem Karakus für Trockenbau und Brandschutz, Wilhelm Donhauser für die Malerarbeiten, Sonja God für die Bodenbelagsarbeiten. Stefanie Cioffi hielt Materialabrufe und Kundenabstimmung zusammen. Zwischen den vier Gewerken gab es keine Schnittstelle zwischen Firmen, weil alle vier aus dem Offenburger Betrieb kamen.

Bei einem Umbau im laufenden Betrieb ist das kein organisatorisches Detail. Jede Schnittstelle zwischen Firmen ist ein potenzieller Terminkonflikt, und jeder Terminkonflikt trifft in diesem Fall direkt den Kanzleibetrieb.